Kopersgids Mallorca

Een goede voorbereiding begint bij een realistisch budget. Houd rekening met 12 tot 13% kosten koper bovenop de koopsom. Spaanse banken financieren voor non-residents doorgaans 60 tot 70% van de taxatiewaarde (LTV). Dit betekent dat u circa 40 tot 50% eigen geld nodig heeft voor de totale transactie.

Mallorca biedt diverse woningtypes, elk met eigen kenmerken:

• Appartementen: Vaak onderdeel van een Comunidad (VvE). Let op de maandelijkse servicekosten en de staat van gemeenschappelijke delen.
• Townhouses (Casa de pueblo): Karakteristiek, midden in het dorp. Controleer de staat van de dakconstructie en mogelijke vochtproblemen.
• Villa's: Vrijstaand met eigen pool. Controleer of de pool legaal vergund en geregistreerd is.
• Fincas: Landelijk gelegen op suelo rústico. De meest complexe categorie qua regelgeving (zie onder).

De vastgoedmarkt op Mallorca is niet transparant; er is geen centraal register zoals Funda. Woningen staan vaak bij meerdere makelaars tegen verschillende prijzen. Als uw specialist treden wij op als aankoopmakelaar. Wij scannen de gehele markt, filteren het kaf van het koren en behoeden u voor juridische en bouwkundige valkuilen.

Zonder NIE-nummer (Número de Identidad de Extranjero) kunt u geen woning kopen, nutsvoorzieningen aanvragen of belastingen betalen. Wij adviseren dit tijdig te regelen via het consulaat of ter plaatse op Mallorca. Ook een Spaanse bankrekening is essentieel voor de betalingen tijdens de overdracht.

Tijdens bezichtigingen letten wij op zaken die de koper vaak ontgaan: de oriëntatie op de zon (belangrijk in de winter), de nabijheid van geluidsbronnen, de staat van het onderhoud en de aanwezigheid van de cédula de habitabilidad (bewoningsvergunning). Wij checken ook de VvE-notulen bij appartementen om te zien of er grote investeringen gepland zijn.

Na een akkoord over de prijs wordt een Contrato de Arras (reserveringscontract) opgesteld. Hierbij betaalt u doorgaans 10% aanbetaling. In dit contract leggen we belangrijke voorbehouden vast, zoals het verkrijgen van financiering of de uitkomst van het juridisch onderzoek.

Uw onafhankelijke advocaat voert het belangrijkste werk uit: de juridische check. Hij controleert de Nota Simple (eigendomsbewijs), het kadaster, eventuele schulden, lasten of illegale bouwwerken. Bij fincas is dit onderzoek extra kritisch vanwege de strenge regels op suelo rústico.

Een finca op rurale grond (suelo rústico) vereist specifieke kennis. Belangrijke aandachtspunten:

• Minimum perceel: Vaak is 14.000m² tot 21.000m² nodig voor nieuwbouw of legale status.
• Cédula de habitabilidad: Zonder dit document is de woning officieel niet bewoonbaar en is toeristische verhuur uitgesloten.
• Water en stroom: Veel fincas zijn 'off-grid' met een eigen bron (pozo) en zonnepanelen. Wij checken de waterrechten en de capaciteit van de installaties.

De finale overdracht vindt plaats bij de notaris. Hier wordt de Escritura Pública getekend. De betaling geschiedt meestal via een gegarandeerde bankcheque. Na ondertekening ontvangt u direct de sleutels en bent u officieel eigenaar.

Na de aankoop stopt onze begeleiding niet. Wij helpen bij het overschrijven van nutsvoorzieningen, het regelen van verzekeringen en indien gewenst het vinden van betrouwbare partijen voor onderhoud of beheer. Ook wijzen wij u op de jaarlijkse belastingverplichtingen (Modelo 210).

Wilt u uw woning verhuren? Hiervoor is een ETV-licentie nodig. De regels zijn streng en per zone verschillend. In veel wijken van Palma en op beschermd rústico land is verhuur niet meer toegestaan. Wij adviseren u vooraf over de mogelijkheden per specifieke woning.

Escritura

De officiële eigendomsakte.

Nota Simple

Uittreksel uit het eigendomsregister met actuele informatie over de eigenaar en lasten.

Catastro

Het Spaanse kadaster, gericht op de fysieke afbakening en belastingwaarde.

IBI

De jaarlijkse onroerendezaakbelasting.

Gestor

Een administratief tussenpersoon die praktische zaken rondom belasting en papierwerk regelt.